À partir de quand un loyer est-il considéré comme impayé ? 

Le loyer est exigible à la date précisée dans le bail, en général au début de chaque mois. Dans les faits, un règlement effectué dans les dix premiers jours est souvent toléré, mais passé ce délai, le propriétaire est en droit de considérer qu’il s’agit d’un impayé. Juridiquement, le non-paiement est caractérisé dès le premier jour de retard.  

Il est alors recommandé d’agir sans attendre. Un simple rappel, par téléphone, email ou courrier, permet souvent de clarifier la situation. Il peut s’agir d’un oubli, d’un incident bancaire ponctuel ou d’un retard temporaire. Mais si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas rapidement, il devient indispensable de formaliser la démarche pour enclencher, si besoin, les procédures prévues par la loi. 

Les étapes d’une procédure en cas de loyers impayés  

La relance amiable n’a pas fonctionné, le dialogue est rompu ? Alors il est temps d’envoyer une lettre de mise en demeure en recommandée avec accusé de réception. Cette lettre rappelle les obligations du locataire, mentionne les échéances impayées et fixe un délai pour régulariser. Elle constitue une preuve indispensable si le litige persiste.   

Bon à savoir : il est possible de recourir à une médiation. Deux options s’offrent à vous : un conciliateur de justice, gratuitement, ou un médiateur civil, moyennant des frais. Cette étape est obligatoire si la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, et conditionne toute saisine ultérieure du juge. 

Activer les éventuelles garanties  

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, plusieurs garanties peuvent être mobilisées pour limiter les pertes. Caution physique, assurance loyers impayés ou garantie Visale : chacune de ces protections implique une démarche spécifique. Pour être efficace, il faut agir dès le premier impayé et respecter les délais propres à chaque dispositif. 

Le garant physique 

Si le locataire a désigné un garant lors de la signature du bail, celui-ci peut être sollicité rapidement. Mais attention, la nature de l’engagement fait toute la différence, à savoir :   

• Caution solidaire : vous pouvez réclamer le paiement au garant dès le premier impayé, sans attendre l’échec des relances adressées au locataire.   
• Caution simple : dans ce cas, vous devez d’abord épuiser les recours à l’encontre du locataire. Ce n’est qu’en cas de non-paiement persistant, et après relance infructueuse, que le garant peut être mis en cause.  
  

Dans les deux situations, il est recommandé d’adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception, détaillant la dette (montant, échéances impayées) et les références du bail. Ce document servira de preuve en cas de contentieux. 

L’assurance loyers impayés (GLI) 

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous pouvez engager la procédure de déclaration dès l’envoi de la mise en demeure au locataire. L’assureur prendra alors en charge les loyers dus, dans la limite et les conditions prévues au contrat.  

En plus des sommes impayées, la GLI couvre les frais de contentieux et ils assurent la procédure de recouvrement jusqu’à l’expulsion si nécessaire.    

Attention de bien lire les conditions de l’assurance. En effet, chaque compagnie à un planning bien définie concernant les relances et l’ouverture d’un sinistre pour impayé.  

La garantie Visale  

La garantie Visale, proposée par Action Logement est entièrement gratuite pour le bailleur, mais sa mise en œuvre repose sur une condition essentielle : le signalement de l’impayé doit intervenir dans un délai de 30 jours suivant la date d’échéance du loyer.  

Passé ce délai, la prise en charge peut être refusée. Il est donc impératif d’agir rapidement et de fournir les pièces justificatives demandées (bail, décompte des sommes dues, courrier de relance, etc.). 

Alerter la CAF dés deux mois d’impayés 

Si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous devez signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès le deuxième mois. Le seuil d’impayé dépend du mode de versement de l’aide, à savoir :   

• Si vous percevez l’aide directement, l’impayé est reconnu dès que la dette atteint deux fois le loyer net (loyer diminué de l’aide).  
  
• Si l’aide est versée au locataire, la dette doit correspondre à deux mois de loyer hors charges.  
  

En cas d’oubli ou de refus de signalement, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 7 850 €. Une fois alertée, la CAF peut proposer un plan d’apurement, à condition que le locataire reprenne le paiement régulier du loyer. 

Résilier le bail et engager l’expulsion 

La procédure en cas de loyers impayés doit être conforme aux conditions du bail. En effet, elle dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de location.  

Procédure avec clause résolutoire  

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, la procédure d’expulsion peut être accélérée. Mais elle doit respecter des étapes précises. 

Délivrer un commandement de payer 

Le bailleur doit mandater un commissaire de justice pour adresser au locataire un commandement de payer. Ce document donne 6 semaines au locataire pour régler la totalité de sa dette.  

Le commandement est également notifié au garant et transmis à la Ccapex, l’instance départementale en charge de prévenir les expulsions. 

Saisir le tribunal si la dette n’est pas réglée 

Si, à l’issue du délai, la dette reste impayée et aucun accord d’échelonnement n’a été conclu, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. L’audience aura lieu au minimum 6 semaines après l’assignation.  

À l’issue de l’audience, le juge peut décider :   

• La suspension de la clause résolutoire : par exemple si le locataire a repris le paiement courant et peut rembourser la dette, le juge peut lui accorder un échéancier (maximum 3 ans). En cas de non-respect, le bail sera résilié de plein droit.  
  
• La résiliation du bail : si le locataire ne peut pas régulariser ou n’est pas de bonne foi, le juge constatera la résiliation du bail et ordonnera l’expulsion. Dans ce cas, vous devez missionner un commissaire de justice afin qu’il délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors en principe de 2 mois pour partir, sauf décision différente du juge. À défaut, la procédure d’expulsion pourra se poursuivre avec le concours de la force publique si nécessaire.  
  

Bon à savoir : Si le locataire a engagé une procédure de surendettement, des règles spécifiques peuvent retarder ou suspendre l’expulsion. Dans tous les cas, seul un commissaire de justice peut procéder à cette mesure. Toute tentative d’agir par vous-même (changer la serrure, entrer dans le logement…) est strictement interdite et pénalement sanctionnée. 

Que faire en l'absence de clause résolutoire dans le bail ? 

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, la résiliation du bail ne peut intervenir qu’à la suite d’une décision de justice. Cela ne bloque en rien la procédure, mais elle sera un peu plus longue et nécessite une appréciation du juge sur le comportement du locataire.  

Vous devez donc engager une action judiciaire en saisissant le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Le locataire est alors assigné au tribunal par un commissaire de justice, qui doit également notifier l’assignation au préfet.  

Quel est l’impact de la nouvelle loi sur les loyers impayés ? 

La loi du 27 juillet 2023 renforce la protection des propriétaires contre l’occupation illicite et les impayés. Elle instaure plusieurs changements majeurs, à savoir :   

• Depuis le 29 juillet 2023, tous les nouveaux baux doivent contenir une clause de résiliation automatique en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.  
  
• Le délai laissé au locataire après un commandement de payer est passé de 2 mois à 6 semaines.  
  
• Si un locataire se maintient dans les lieux plus de deux mois après une décision d’expulsion définitive, il s’expose à une amende allant jusqu’à 7 500 €, sauf si la trêve hivernale s’applique ou si un délai lui a été accordé par le juge.  
  

Ces dispositions visent à accélérer la procédure tout en limitant les abus de mauvaise foi. 

Combien de temps dure la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés ? 

Une expulsion peut prendre entre 18 et 24 mois selon les situations. La durée dépend de plusieurs facteurs : réactivité du bailleur, respect des formalités, délais accordés par le juge, intervention ou non de la trêve hivernale… Ce délai explique pourquoi il est essentiel de ne pas laisser les choses traîner dès le premier mois d’impayé. 

Loyers impayés : protéger votre investissement locatif 

Pour limiter les risques d’impayés, mieux vaut sécuriser son investissement dès la signature du bail. En souscrivant une assurance loyers impayés (GLI), vous vous protégez non seulement contre les pertes financières, mais aussi contre les lourdeurs administratives : contentieux, démarches judiciaires, frais d’expulsion ou vacance locative sont alors pris en charge. Le coût de cette couverture reste raisonnable, généralement autour de 2,5 à 4 % des loyers annuels, à condition de respecter les critères de solvabilité exigés.  

Pour encore plus de sérénité, le mieux est de confier la gestion locative à un professionnel. Cela permet non seulement de déléguer la gestion courante, mais aussi de s’assurer que toute procédure sera menée dans les règles, sans négligence ni oubli de délai.